|
СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ: УСПЕХ ВОЗМОЖЕН С ОПОРОЙ НА ГОСУДАРСТВЕННО-ЧАСТНОЕ ПАРТНЕРСТВО.
Евгений ЗАГОРОДНОВ, главный архитектор Новосибирской области.
14 ноября 2012
Строительная газета
Людей извечно волнует жилищная проблема. Сейчас, в условиях мирового финансового кризиса, она еще более обостряется. У нас возникает даже парадоксальная ситуация: перепроизводство элитных квартир. Неужели основной лозунг рыночной экономики "Спрос рождает предложение" не действует в России? Спрос огромен, а предложением невозможно воспользоваться.
Наши отечественные рыночники твердили, как заклинание, что с введением рыночных товарно-денежных отношений все пойдет, как по накатанной! Рынок все отрегулирует, все отстроит по своим неведомым законам. А правда жизни такова, что человек с первого дня своего рождения стремится к монополизму: сначала - "Моя мама, моя игрушка, мой горшок". Потом - "Моя баба, моя тачка, моя земля". Если это стремление к монополизму не разбавить разнообразными морально-этическими нормами, например, совестью, честью и другими полузабытыми категориями, то мы, с большой долей возможности, можем получить монопольного урода как в личностном, так и в социально-экономическом смысле. То же и с рынком: если он не ограничен категориями, то непременно превратится из нормального, естественного регулятора экономических отношений в инструмент одностороннего действия, в инструмент обогащения меньшинства за счет непосвященного большинства.
С трудом, но приходит понимание в обществе, что раз и напостоянно установленных истин на все времена не бывает. Все в движении - непрерывная борьба добра и зла, духа и тела, материи и сознания. Что есть истина? А истина, видимо, посередине. В самом деле, если в обществе культ чистогана, то бал правят рыночники, и, наоборот: преобладание идеологии - тоже не подарок, получится "голым задом сверкать". Благо - в гармонии, в правильном, пропорциональном соотношении этих составляющих. Надо создать условия, когда рынок и потребители рынка сосуществуют в некоем равновесии, исключая конфронтацию и борьбу. Необходим арбитр - некая объективная сила, удерживающая систему в равновесии.
И если согласиться с мудростью, что "всякая власть от Бога", то это почти "божественная" власть, уравновешивающая возникающие противоречия, - государство. Уход государства от выполнения своих сакральных обязанностей чреват разводом и разрывом договорных отношений с народом, что в сущности и есть кризисная ситуация, выражающаяся в прописных истинах: противоречие между трудом и капиталом, между общественным способом производства и частным способом присвоения и т. д. по Марксу, вплоть до глобализма и монополизма.
Таким образом, исходя из постулата, что рынок - это средство достижения цели построения гармоничного социального общества, с ним - этим средством, как со всяким сильнодействующим препаратом, - нужно поступать в соответствии с рецептом, чтобы не наступило отравление от слишком большой дозы со всеми вытекающими последствиями.
А теперь о последствиях. Текущий момент характеризуется тем, что, начиная с I квартала 2011 года, по нарастающей замедляется рост сдачи жилья. Здесь видятся причины фундаментального свойства:
1. Платежеспособность населения не соответствует предложению на строительном рынке.
2. Системные проблемы с инженерным обеспечением, в особенности с электроэнергией (частные предприятия перекладывают свое развитие на плечи потребителей).
3. Порядок предоставления земли для строительства жилья через торги - дополнительный фактор к возникновению монополизма и соответственно увеличению цены на квадратный метр.
4. Неразвитость индустрии строительных материалов и конструкций явно усиливает кризисные явления и подрывает основы для увеличения объемов жилищного строительства.
При консервации этих обстоятельств ввод жилья, по некоторым оценкам аналитиков, сократится вдвое. И это при отсутствии объективных причин.
Приходится констатировать, что опора в жилищном строительстве только на коммерческие структуры несостоятельна. Строительные компании решают свои коммерческие задачи, и это объективная реальность. (Им, например, выгодно строить дорогие элитные дома.) А государственные, остро социальные задачи - все-таки прерогатива государства. И, как это бывало уже не раз в истории, решать их придется всем миром. Такова судьба России!
Строительные корпорации - это всего лишь инструмент, с помощью которого государство на своих условиях, диктуемых складывающейся ситуацией, реализует общегосударственные задачи. Форсированное строительство жилья возможно только при непосредственном участии государства на следующих принципах.
Существующая практика денежных аукционов на предоставление земли для строительства жилья должна претерпеть некоторые важные изменения. Выделение земли надо проводить на такой конкурсной основе, где критериями будут служить не количество рублей за гектар, а количество квартир и их цена, сроки и качество. При этом реализация возможна в двух вариантах:
а) через бюджетное государственное предприятие "УКС" и, как правило, на федеральных землях, через конкурс на генподряд с запланированными параметрами по доходам и реализации продукта;
б) через некоммерческие партнерства строителей собственного жилья (НПССЖ), учитывая, что данные организации нацелены по определению на строительство доступного жилья в больших количествах за минимальные ресурсы.
Планирование строительства жилья должно основываться в рамках среднесрочных (5 лет) программ социально-экономического развития регионов с широким использованием государственно-частного партнерства, где заказчик - государство.
Особое внимание следует уделить реконструкции и модернизации жилищного фонда как наиболее дешевого способа улучшения условий жизни. Предпочтение следует отдавать методам реконструкции, реновации, не связанным с отселением жителей.
Совершенно необходимо шире внедрять принципы государственно-частного партнерства в обеспечении площадок комплексного жилищного и иного строительства инженерной инфраструктурой - создавать заделы. Построенные объекты инфраструктуры реализовывать на рынке, который в целях разрушения монополизма необходимо создавать уже сегодня. Это необходимое, но недостаточное условие. На рынке генерации (тепло-, электро-) подготовить условия для перехода на принцип государственно-частного партнерства в целях проведения государственной тарифной политики в условиях обострения мировой конкуренции.
И наконец, некоторые соображения о новой инициативе правительства: направлении 100 млрд. рублей из госбюджета на подпитку (спасение) частных компаний за счет скупки у них (компаний) квартир, свободных от обязательств, с последующим расселением в них жителей аварийного и ветхого фонда. Благое дело - на первый взгляд. Но все же эффективнее будет государственное инвестирование в недостроенное и непостроенное жилье, что ведет к увеличению объемов и снижению цен на рынке, в том числе и на коммерческом рынке.
В борьбе за квадратные метры для большинства российского народа наряду с уже организованными структурами и сообществами (банки, строительные компании, перекупщики-риэлторы, частные инвесторы) пора бы решительнее заявить о себе самому главному игроку - государству. В строительной сфере - очень важной отрасли - государство, к сожалению, отстранилось от решения социальных проблем, согласившись с тем, что вся социальная сфера является зоной бизнеса. Образование - бизнес, здравоохранение - бизнес. И жилье - тоже бизнес.
|
